Immobilienerwerb Marokko | Leitfaden für ausländische Käufer

Von Zakaria Korte, Korte Law in Kooperation mit Amereller

Immobilienerwerb in Marokko für ausländische Investoren

Der marokkanische Immobilienmarkt ist für ausländische Investoren seit Jahren attraktiv: makroökonomische Stabilität, ein entwickelter Finanzsektor, ein modernisiertes Grundbuchwesen und eine rege Bautätigkeit in urbanen Zentren wie Rabat, Casablanca, Tanger, Marrakech und Agadir. Zugleich verlangt der Markteintritt eine präzise rechtliche Navigation. Dieser Fachbeitrag stellt den maßgeblichen Rechtsrahmen dar, erläutert Eigentumsarten, zeichnet den Erwerbsprozess nach, umreißt Due-Diligence-Anforderungen, beleuchtet das Grundbuchrecht und die Rolle der ANCFCC, stellt steuerliche und finanzierungsrechtliche Eckpunkte dar, warnt vor häufigen Fallstricken und schließt mit praxisnahen Empfehlungen für die Umsetzung in Rabat und landesweit.

Rechtsrahmen des Immobilienerwerbs

Das Immobilienrecht Marokkos beruht auf einem kodifizierten System des Sachenrechts mit einem modernen Registerrecht und behördlich beaufsichtigter Beurkundungspraxis. Zentral ist der Code des droits réels (häufig als Gesetz Nr. 39-08 bezeichnet), der dingliche Rechte, deren Übertragung, Sicherheiten und Dienstbarkeiten normiert. Ergänzend wirken das Grundbuch- und Katasterrecht unter dem Dach der Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), das Urbanistik- und Baurecht, das Wohnungseigentumsrecht sowie finanz- und steuerrechtliche Bestimmungen.

Ausländische natürliche und juristische Personen sind im Grundsatz zum Erwerb von städtischem Grundeigentum und Wohnungseigentum zugelassen. Einschränkungen bestehen bei landwirtschaftlich gewidmeten Flächen und bestimmten Sonderkategorien (kollektive Ländereien, Habous/Waqf, Staatsland, Schutz- und Militärzonen). Transaktionen werden typischerweise von staatlich bestellten Notaren (notaires) oder in bestimmten Konstellationen von adouls beurkundet; bei registrierten Grundstücken ist die notarielle Urkunde Standard. Publizität und Wirksamkeit von Eigentumsübertragungen hängen maßgeblich von der Eintragung im Grundbuch der ANCFCC ab.

Eigentumsarten und rechtliche Besonderheiten

Urbanes Eigentum

Städtische Grundstücke und Einheiten in Mehrhausanlagen bilden den Kern ausländischer Investitionen. Bei Wohnungseigentum (copropriété) kommt das Miteigentums- und Teilungsrecht zur Anwendung, insbesondere die Regelungen über die Gemeinschaftsordnung, Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Kostenverteilung und Beschlussfassungen. Für Neubauten sind Baugenehmigung, Fertigstellungs- und Konformitätsbescheinigung (permis de construire, autorisation d’habiter/certificat de conformité) zentral.

Landwirtschaftliche Flächen

Für Ausländer gilt ein Erwerbsverbot für landwirtschaftlich gewidmete Flächen, es sei denn, eine behördliche Umwidmung in nichtlandwirtschaftliche Nutzung wird bewilligt. Die Umwidmung ist ein formalisierter Verwaltungsakt, der von der Nutzungsplanung, dem Entwicklungszweck und den lokalen Behördenentscheidungen abhängt und regelmäßig ein investitionsbezogenes Dossier, städtebauliche Kompatibilität sowie Stellungnahmen verschiedener Stellen erfordert. In der Praxis ist die Umwidmung zeit- und bewilligungsintensiv und sollte vor vertraglicher Bindung abgesichert werden.

Sonderkategorien

Kollektive Ländereien (terres collectives), Habous/Waqf-Grundstücke und „Guich“-Flächen unterliegen besonderen Eigentums- oder Bewirtschaftungsregimen und sind oft nicht frei veräußerlich. Staatsland und Schutzgebiete erfordern zusätzliche Genehmigungen oder sind gänzlich vom Erwerb ausgeschlossen. Investoren sollten früh klären, ob ein Grundstück einer dieser Kategorien zuzuordnen ist.

Registriertes und nicht registriertes Eigentum

Marokko kennt mit dem Grundbuch (immatriculation foncière) ein starkes Registersystem. Eingetragene Grundstücke besitzen ein „titre foncier“ mit verbindlicher Umschreibung des Eigentümers und der dinglichen Belastungen. Daneben existieren noch nicht immatrikulierte Liegenschaften („melkia“), deren Nachweis über private Urkunden, gerichtliche Feststellungen oder traditionelle Belege erfolgt. Für Investoren ist registriertes Eigentum der Standard; der Erwerb nicht registrierter Liegenschaften ist rechtlich und faktisch komplex (Erstregistrierungsverfahren, Publizität, Einsprüche) und risikobehaftet.

Erwerbsprozess: Ablauf und Schlüsselschritte

Vorverhandlungen und Absichtserklärungen

Der Prozess beginnt mit der wirtschaftlichen Einigung und – häufig – einer Reservierungs- oder Vorvereinbarung (promesse synallagmatique de vente/compromis), die Bedingungen, Fristen, Due-Diligence-Vorbehalte, Kaufpreis und Sicherheiten regelt. Empfehlenswert ist die ausdrückliche Bedingung, dass die Urkunde erst mit positiver Due Diligence, Finanzierungszusage und Eintragungsfähigkeit voll wirksam wird. Anzahlungen sollten treuhänderisch über den Notar abgewickelt werden.

Notarielle Beurkundung

Der Notar prüft Identitäten, Vertretungsverhältnisse (Vollmachten mit Legalisation/Apostille und – bei Bedarf – beglaubigter Übersetzung), steuerliche Unbedenklichkeiten und die Registerlage. Er erstellt den Kaufvertrag (acte de vente) mit den wesentlichen Elementen: genaue Objektbezeichnung nach Kataster, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Lastenfreistellung, Erklärungen zum Rechtszustand, Besitz- und Nutzen-/Lasten-Übergang, Garantien und Bedingungen. Beim Erwerb einer Einheit in einer Wohnanlage sind die Gemeinschaftsordnung und etwaige Bau- und Nutzungsauflagen beizufügen.

Zahlung, Steuern und Einreichung

Der Notar erhebt die Erwerbssteuern und Gebühren, erhält den Kaufpreis über nachweisbare Kanäle und reicht den beurkundeten Kaufvertrag, Steuerquittungen und Anlagen bei der ANCFCC ein. Mit Verbuchung im Register entsteht der Rechtserwerb gegenüber jedermann. Der Käufer erhält den aktualisierten „titre foncier“ bzw. einen Registerauszug als Eigentumsnachweis.

Zeitbedarf

Die Dauer variiert je nach Objekt- und Aktenlage. Für Standardfälle in städtischen Lagen kann zwischen Unterzeichnung und Eintragung mit mehreren Wochen bis einigen Monaten gerechnet werden. Erstregistrierungen nicht immatrikulierter Liegenschaften oder Umwidmungsverfahren verlängern den Prozess erheblich.

Due Diligence: Inhalte und Prüfpfade

Sorgfaltspflichten sind der Kern des Risikomanagements. Ein strukturierter Prüfplan umfasst rechtliche, technische und steuerliche Dimensionen.

Rechtliche Register- und Belastungsprüfung

Ausgangspunkt ist die Einsicht in den „titre foncier“ und den aktuellen Belastungsauszug (état hypothécaire) der ANCFCC. Geprüft werden Eigentumsverhältnisse, dingliche Rechte Dritter (Hypotheken, Vorrechte, Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Vorkaufsrechte), Beschränkungen, Vormerkungen, Arrest/Seizure und gerichtliche Verfügungen. Die Objektidentität ist mit Katasterplänen abzugleichen. Bei nicht registrierten Flächen ist eine vertiefte Akten- und Historienprüfung erforderlich, inklusive der Risiken aus Widerspruchs- und Einwendungsverfahren im Erstimmatrikulationsprozess.

Öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen

Die städtebauliche Widmung, Fluchtlinien, Bau- und Nutzungsauflagen sowie etwaige Enteignungs- und Planungsabsichten sind anhand der lokalen Urbanismusinstrumente, Bescheinigungen der Gemeinde/Stadt (z. B. certificat d’urbanisme) und Fachbehörden zu prüfen. Für Hotels, Tourismus, Industrie und Logistik gelten besondere Genehmigungsregime. In Küstenzonen, in der Nähe von Schutzgebieten oder Infrastrukturen können zusätzliche Beschränkungen greifen.

Zivilrechtliche Bindungen und Besitzlage

Miet- und Pachtverhältnisse, Vorverträge, Optionen, Mitbenutzungsrechte und Dienstbarkeiten sind auf Wirksamkeit, Laufzeit, Kündigung und Übergang zu prüfen. Die tatsächliche Besitzlage (Besitzer, Nutzer, Hausbesetzungen, laufende Streitigkeiten) ist durch Begehungen und Erklärungen abzusichern. Bei Bauträgerprojekten sind Bürgschaften, Fertigstellungsnachweise, Versicherungen und Abnahmeprotokolle wesentlich.

Technische, Umwelt- und Compliance-Prüfung

Technische Gutachten (Bauzustand, Statik, Mängel, Konformität) sind besonders bei Bestandsbauten unerlässlich. Umweltprüfungen adressieren Altlasten, Abfall, Wasser und Emissionen – je nach Nutzungstyp. Notare und Banken unterliegen strikter Geldwäsche-Compliance; Investoren müssen Herkunft der Mittel belegen. Für ausländische Erwerber sind beglaubigte Übersetzungen und formal korrekte Vollmachten vorzubereiten.

Grundbuchrecht und die Rolle der ANCFCC

Die ANCFCC ist für Grundbuch, Kataster und Kartographie zuständig und gewährleistet Publizität, Priorität und Rechtssicherheit. Das marokkanische System ist stark registerzentriert: Eintragungen begründen und veröffentlichen Rechte mit gegenüber Dritten wirkender Verbindlichkeit. Jede Liegenschaft erhält eine eindeutige Registernummer; das Blatt enthält Eigentümer, Fläche, Identifizierung, Belastungen und relevante Anmerkungen.

Die Grundsätze lauten: Spezialität (exakte Identifizierung von Grundstück und Recht), Publizität (Eintragung als Wirksamkeits- oder zumindest Publizitätserfordernis), Priorität (Rang nach Einreichungszeitpunkt) und Negativ-/Positivwirkung in dem Sinne, dass eingetragene Rechte geschützt sind und nicht eingetragene Rechte regelmäßig nicht entgegengehalten werden können. Der état hypothécaire ist das maßgebliche Mittel zur tagesaktuellen Einsicht. Änderungen erfolgen nur auf Grundlage öffentlicher Urkunden oder gerichtlicher Entscheidungen. Für Projektentwicklungen ist die Parzellierung und Bildung von Untereinheiten in Übereinstimmung mit Kataster und Baurecht herzustellen, bevor Sondereigentum verkauft werden kann.

Steuern und Transaktionskosten

Erwerb

Beim entgeltlichen Erwerb fallen typischerweise Registrierungsabgaben und Grundbuch-/Konservierungsgebühren an. In der Praxis wird für die Übertragung von bebauten urbanen Liegenschaften ein Registrierungssatz erhoben, hinzu kommen Eintragungsgebühren der ANCFCC. Bei Erstverkäufen vom Bauträger kann Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis anfallen, abhängig vom Nutzungszweck und etwaigen Begünstigungen. Notarhonorare unterliegen einem Tarifsystem und der Mehrwertsteuer auf die Dienstleistung.

Investoren sollten die Nebenkostenquote gesamthaft kalkulieren, einschließlich Steuern, Notar- und Registergebühren, technischer und rechtlicher Due-Diligence-Kosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision.

Halten und Nutzung

Für Eigentümer sind die kommunalen Abgaben relevant, insbesondere die Wohnsteuer und die kommunale Dienstleistungsabgabe, deren Höhe sich nach Lage, Nutzung und Bemessungsgrundlagen richtet. Vermietungserträge unterliegen der Einkommen- oder Körperschaftsteuer; für nichtansässige Eigentümer gelten Quellenbesteuerungs- und Erklärungspflichten nach marokkanischem Steuerrecht, ggf. unter Berücksichtigung von Doppelbesteuerungsabkommen.

Veräußerung

Bei der späteren Veräußerung wird der Immobiliengewinn besteuert. Die Bemessung erfolgt grundsätzlich auf Basis der Differenz zwischen Veräußerungserlös und steuerlich anerkannten Anschaffungs- und Herstellungskosten, angepasst um bestimmte Nebenkosten und Investitionen. Befreiungen oder Ermäßigungen sind bei selbstgenutzten Hauptwohnsitzen über festgelegte Mindesthaltedauern möglich. Für Nichtansässige sind Nachweise der ursprünglichen Investition in frei konvertierbaren Dirham-Mitteln zentral, um die Rückführung des Erlöses zu ermöglichen.

Steuerliche Sätze, Bemessungsgrundlagen und Befreiungen unterliegen Änderungen durch Haushaltsgesetze. Eine aktuelle, transaktionsspezifische Prüfung ist unerlässlich.

Finanzierung und Devisenrecht

Inlandsfinanzierung

Marokkanische Banken stellen Hypothekendarlehen auch für nichtansässige Investoren bereit, abhängig von Kreditwürdigkeit, Objektqualität und Sicherheiten. Die Hypothek (hypothèque) wird als dingliche Sicherheit im Grundbuch eingetragen und rangiert nach Prioritätsprinzip. Kreditverträge sind häufig in Dirham denominiert; Zinssätze und Laufzeiten sind marktabhängig.

Eigenmittel und Rückführung

Mittelzuflüsse aus dem Ausland sollten über ein „compte en dirhams convertibles“ oder eine äquivalente, durch die Geschäftsbank dokumentierte Schiene erfolgen. So wird die Qualifikation als ausländische Investition belegt, was die spätere Repatriierung von Veräußerungserlösen und Erträgen über das Bankensystem nach den Regeln des Devisenamts (Office des Changes) ermöglicht. Banken verlangen regelmäßig die Vorlage des Kaufvertrags, der Registereinträge und der Zahlungsbelege, um eine Investitionsbescheinigung auszustellen, die für spätere Transaktionen entscheidend ist.

Vertrags- und Sicherheitenpraxis

Finanzierungsverträge enthalten marktübliche Covenants, Bewertungsklauseln, Versicherungs- und Instandhaltungspflichten. Parallel werden Treuhandabreden über Auszahlungen an den Verkäufer nach Lastenfreistellung und Einreichung bei der ANCFCC vereinbart. Bei Projektfinanzierungen kommen Baufortschrittskontrollen und gestufte Auszahlungen hinzu.

Häufige Fallstricke und Risikofelder

Nicht registriertes Eigentum und uneinheitliche Ketten

Der Erwerb von „melkia“-Eigentum ohne bestehendes „titre foncier“ ist mit Ketten- und Bestandsrisiken behaftet. Erstregistrierungsverfahren können durch Drittwidersprüche verzögert werden; Altlasten oder Teilungsfehler treten oft erst im Verfahren zutage.

Landwirtschaftliche Widmung und Umwidmungsillusionen

Die Annahme, eine spätere Umwidmung landwirtschaftlicher Flächen sei „Formsache“, führt zu Fehlinvestitionen. Ohne formalisierte, belastbare Bewilligungen und Konsistenzen mit den Urbanismusplänen ist das Projektrisiko hoch. Optionslösungen mit klaren Bedingungen sind hier geboten.

Stille Belastungen, Dienstbarkeiten und Besetzungen

Nicht oder unzureichend geprüfte Dienstbarkeiten (Zufahrten, Leitungsrechte), Nutzungsrechte oder faktische Besetzungen können die wirtschaftliche Nutzbarkeit erheblich beeinträchtigen. Eine rein dokumentenbasierte Prüfung reicht nicht; Ortsbesichtigungen und Interviews sind Standard.

Bauträgerrisiken und Konformität

Bei Erstbezug sind die Prüfung der Konformität (Baugenehmigung, Abnahme, Flächen, Mängelrechte) und der Nachweis der rechtlichen Abspaltung von Einheiten wesentlich. Fehlende Konformitätsbescheinigungen erschweren die Eintragung, Finanzierung und Vermarktung.

Sprach- und Formfehler

Unklare Vollmachten, fehlende Apostillen, nicht beglaubigte Übersetzungen oder unpräzise Objektbeschreibungen verzögern Einträge und können zur Zurückweisung führen. Änderungen von Personalien oder Firmensitz sollten mit Registerauszügen und Legalisationen belegt werden.

Steuerliche Überraschungen

Nicht einkalkulierte Erwerbsnebenkosten, Mehrwertsteuerfälle bei Erstverkäufen, Quellensteuern auf Mieten und die Immobilienertragsteuer bei Veräußerung führen zu Renditeeinbußen. Frühzeitige Modellrechnungen und Abklärungen mit dem Notar und Steuerberater sind sinnvoll.

Devisen-Compliance

Fehler in der Zahlungsabwicklung (z. B. Erwerb aus Mitteln ohne konvertiblen Dirham-Status) gefährden die spätere Repatriierung. Eine saubere Bankdokumentation der Investition ist unerlässlich.

Empfehlungen für die Praxis

Strukturierter Prozess mit aufeinander abgestimmten Vorbehalten

Vorverträge sollten klare Bedingungen enthalten: positive Register- und Urbanismus-Due-Diligence, Vorlage aller Konformitäts- und Nutzungsnachweise, Finanzierung und – bei Bedarf – behördliche Genehmigungen. Zahlungen werden treuhänderisch gegen Dokumente geleistet.

Beleg- und Registerklarheit schaffen

Bei registrierten Objekten sind aktuelle Auszüge (titre foncier, état hypothécaire) mit Katasterplänen abzugleichen. Bei nicht registrierten Objekten ist – sofern überhaupt in Betracht gezogen – vor Unterzeichnung ein belastbarer Plan zur Erstimmatrikulation mit Zeit- und Maßnahmenplan zu erstellen.

Urbanistik und Nutzungsrecht früh klären

Ein certificat d’urbanisme und kommunale Stellungnahmen geben Rechtssicherheit zur Nutzung. In sensiblen Zonen (Küsten, historische Areale, Infrastrukturnähe) sind zusätzliche Bewilligungen einzukalkulieren.

Technische Due Diligence und Vermietungsanalyse

Ein technischer Zustandsgutachter sollte Mängel, Instandhaltungsstau und Konformität bewerten. Bei Bestandsinvestments sind Mietverträge und Cashflows realistisch zu prüfen, inklusive Laufzeiten, Indexierung, Nebenkosten und Ausfallrisiken.

Steuer- und Devisenplanung

Eine Modellrechnung der Transaktions- und Haltekosten sowie eine Abstimmung zur Repatriierung mit der Hausbank sind vor Abschluss vorzunehmen. Alle Zahlungsflüsse sollten über dokumentierte Kanäle in konvertiblen Dirham erfolgen.

Dokumenten- und Sprachmanagement

Vollmachten, Handelsregisterauszüge, Gesellschafterbeschlüsse und Identitätsnachweise sind aktuell, legalisiert und bei Bedarf übersetzt bereitzuhalten. Vertragsfassungen in Französisch/Arabisch sind üblich; eine beglaubigte Übersetzung kann intern genutzt werden, rechtsverbindlich ist die beurkundete Sprachfassung.

Auswahl der Berater und Gegenparteien

In Rabat und anderen urbanen Zentren verfügen Notariate über digitale Schnittstellen zur ANCFCC, was die Abwicklung beschleunigt. Die Auswahl erfahrener Notare, Techniker und Steuerberater mit Transaktionserfahrung reduziert Reibungsverluste. Die Reputation des Verkäufers, insbesondere bei Bauträgern, ist ein wesentlicher Due-Diligence-Aspekt.

Fazit

Marokko bietet ausländischen Investoren einen rechtlich gut strukturierten und investorenfreundlichen Rahmen für den Erwerb städtischer Immobilien, unterstützt durch ein verlässliches Grundbuchwesen der ANCFCC und eine professionelle Notarspraxis. Rechtssicherheit setzt jedoch eine sorgfältige Vorbereitung voraus: klare Abgrenzung der Eigentumsarten, strikte Register- und Urbanismusprüfungen, technische und steuerliche Due Diligence sowie eine frühzeitige Devisen-Compliance. Landwirtschaftlich gewidmete Flächen bleiben ein Sonderthema, dessen Bewältigung einen genehmigungsfokussierten Ansatz erfordert. Wer den Erwerbsprozess stringent steuert, Dokumente und Zahlungen ordnungsgemäß strukturiert und die Eintragung als Wirksamkeitsschwelle begreift, kann in Marokkos dynamischen urbanen Märkten nachhaltige und rechtssichere Investments realisieren.