Acquisition immobilière Maroc | Guide pour acheteurs étrangers

Par Zakaria Korte, Korte Law en association avec Amereller

Acquisition immobilière par des étrangers au Maroc

Le Maroc attire depuis longtemps les investisseurs et particuliers étrangers désireux d’y acquérir un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un actif d’investissement. Le cadre juridique marocain permet largement la propriété étrangère, tout en prévoyant des spécificités selon la nature du bien, sa localisation et l’usage projeté. Cet article propose une analyse structurée des règles applicables, du processus d’acquisition, des diligences à mener, du rôle de la conservation foncière et de l’ANCFCC, ainsi que des aspects fiscaux, de financement, des écueils fréquents et des bonnes pratiques.

Cadre juridique de la propriété étrangère au Maroc

Le principe en droit marocain est l’ouverture à la propriété par les étrangers pour les immeubles situés sur le territoire, sous réserve de régimes spéciaux et de restrictions ciblées. La vente d’immeubles est régie par le droit commun des obligations et contrats, complété par la législation foncière et les textes encadrant la publicité foncière et l’urbanisme. La sécurité des transactions repose sur le système d’immatriculation foncière, de type constitutif, administré par l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), qui assure la publicité des droits réels et des charges.

Les étrangers, personnes physiques ou morales, peuvent en principe acquérir des biens immobiliers à usage d’habitation, professionnel ou commercial en zone urbaine. En revanche, l’acquisition de terres agricoles par des étrangers est en pratique interdite, sauf si le terrain est préalablement ou concomitamment converti à un usage non agricole par décision administrative. Certains biens obéissent à des statuts particuliers les rendant indisponibles ou très encadrés, tels que les biens habous, guich, ou collectifs (soulaliyates), ou encore les immeubles non immatriculés, pour lesquels l’accès sécurisé à la propriété requiert des démarches spécifiques et des vérifications renforcées.

La réglementation des changes encadrée par l’Office des Changes s’applique dès lors que l’investissement est financé en devises. Les investisseurs étrangers bénéficient, sous conditions, de la garantie de transfert et de rapatriement des revenus et du produit de cession, à la condition de respecter les règles de déclaration et de traçabilité des flux financiers.

Typologie des biens: urbains versus terres agricoles

La distinction essentielle à maîtriser tient à l’usage et au zonage.

Les biens urbains comprennent les appartements, villas, bureaux, commerces et plateaux dans les périmètres urbains ou zones assimilées. L’acquisition par des étrangers y est permise sans restriction de principe. Les copropriétés sont fréquentes en milieu urbain et obéissent à un règlement de copropriété et à un état descriptif de division, opposables et publiés au titre foncier.

Les terres agricoles, par nature ou par classement, ne peuvent pas être directement acquises par des étrangers, sauf obtention d’une autorisation de mise en non-agricole ou de changement d’affectation, conditionnée par un projet d’investissement conforme à la planification et aux autorisations d’urbanisme. Le simple engagement de non-exploitation agricole ne suffit pas. La conversion impose une instruction par l’autorité compétente, l’avis des services techniques, et le respect des documents d’urbanisme. Tant que le terrain demeure classé agricole, la vente à un étranger s’expose à la nullité ou à un refus de publication.

S’y ajoutent des catégories spéciales. Les biens habous sont inaliénables sauf procédures particulières très encadrées. Les terres collectives et guich sont régies par des régimes propres limitant l’aliénation. Les biens non immatriculés, encore présents dans certaines régions, ne bénéficient pas des garanties de la publicité foncière tant que la procédure d’immatriculation n’a pas abouti, ce qui accroît les risques de contestation.

Processus d’acquisition: étapes et acteurs

Le schéma usuel d’acquisition comporte plusieurs phases successives et interdépendantes.

La phase précontractuelle débute par la mise en relation et l’accord sur les éléments essentiels, suivis d’une promesse ou d’un compromis de vente. Cet avant-contrat, idéalement reçu par notaire, fixe le prix, l’objet, le calendrier et les conditions suspensives, notamment l’obtention du financement, la purge d’un éventuel droit de préemption, la régularisation urbanistique, la levée d’hypothèques ou la conversion en non-agricole si nécessaire. Le versement d’un dépôt en séquestre notarial est fréquent pour matérialiser l’engagement, le séquestre offrant un cadre sécurisé.

La rédaction et la réception de l’acte authentique interviennent ensuite, en principe devant un notaire. Le notaire marocain vérifie la capacité et les pouvoirs des parties, la consistance et la situation juridique du bien, l’absence d’oppositions et de saisies, et recueille les déclarations fiscales. Il centralise les fonds, paie les impôts et taxes dus à l’occasion de la mutation, et présente l’acte à la conservation foncière pour inscription.

La publication à l’ANCFCC constitue l’étape décisive. L’inscription au titre foncier a un effet constitutif et purge l’historique antérieur non inscrit. L’ANCFCC contrôle la régularité formelle et matérielle de la réquisition d’inscription, perçoit les émoluments et met à jour le titre foncier. L’acquéreur devient opposable à tous dès l’inscription, ce qui sécurise la transaction et ferme la porte aux revendications non publiées.

Les délais d’instruction varient selon les conservations et la complexité du dossier, notamment si des radiations d’hypothèques, la publication de règlements de copropriété ou la rectification de plans cadastraux sont nécessaires. Une coordination étroite entre le notaire, l’acquéreur, le vendeur, la banque le cas échéant, et les services de l’ANCFCC facilite un traitement fluide.

Due diligence: vérifications essentielles

La due diligence doit être conçue comme une condition de succès, en particulier pour un acquéreur étranger moins familier des usages locaux.

La vérification du titre foncier est première. L’extrait du titre foncier, obtenu auprès de l’ANCFCC, détaille la désignation de l’immeuble, l’identité du propriétaire, les droits réels inscrits, les hypothèques, nantissements, servitudes, saisies et oppositions. Il convient de s’assurer de la concordance entre l’objet vendu et le titre, du caractère libre de toute charge gênante, et de l’absence de procédures en cours. Si le bien n’est pas immatriculé, une approche prudente s’impose, soit en conditionnant la vente à l’issue de l’immatriculation, soit en calibrant des garanties contractuelles très fermes.

Le contrôle urbanistique et technique vient ensuite. Pour un bien bâti, les autorisations de construire, le certificat de conformité, le permis d’habiter et, en copropriété, le règlement et l’état descriptif de division doivent être examinés. Pour un projet neuf ou en l’état futur d’achèvement, il faut vérifier le respect du régime protecteur applicable, le phasage des paiements, les garanties d’achèvement et la disponibilité des autorisations. Pour un terrain, l’affectation au plan d’aménagement, les servitudes administratives, la desserte, et la possibilité d’obtention d’un permis de construire sont déterminants.

La situation locative et l’occupation effective doivent être clarifiées. L’existence d’un bail commercial ou d’habitation, le statut du locataire, les loyers, la durée et les droits au renouvellement ou à indemnité d’éviction influent la valeur et les possibilités d’usage. Un état des lieux et un audit des contrats en cours sont recommandés.

La situation fiscale et parafiscale mérite une attention spécifique. Il est utile d’obtenir des attestations de paiement des taxes locales, de s’assurer de l’apurement des impôts fonciers et de vérifier le régime de TVA le cas échéant pour des immeubles neufs. En présence d’une société cible détenant l’immeuble, un audit comptable et fiscal complet s’impose.

Enfin, les flux financiers et la conformité change doivent être structurés en amont. L’origine des fonds, leur transfert en devises, le recours à un séquestre, l’obtention d’attestations d’investissement étranger et la conservation des justificatifs permettront, le moment venu, le rapatriement des revenus ou du produit de cession selon la réglementation des changes.

Conservation foncière et rôle de l’ANCFCC

L’ANCFCC administre le cadastre, la publicité foncière et la cartographie. Le système marocain d’immatriculation confère une force probante aux inscriptions et tend à l’inattaquabilité du droit publié, sous réserve des actions en rectification dans des hypothèses strictes. La consultation du titre foncier et du plan cadastral permet d’identifier précisément la consistance du lot, sa superficie, ses limites et ses éventuelles servitudes.

La mutation de propriété est opérée par l’inscription de l’acte authentique sur le titre foncier. Les radiations d’hypothèques et antériorités sont traitées concomitamment. La conservation perçoit des émoluments proportionnels et forfaitaires, assure la tenue des répertoires et délivre des copies conformes et certificats. Pour les copropriétés, l’ANCFCC publie l’état descriptif de division et le règlement, qui deviennent opposables.

Lorsque l’immeuble n’est pas immatriculé, une procédure d’immatriculation est possible sur réquisition, impliquant enquête, affichage, instruction et établissement d’un nouveau titre. Cette procédure, plus longue et aléatoire, requiert une stratégie juridique particulière et n’est pas adaptée à tous les calendriers d’investissement.

Fiscalité: droits d’enregistrement, taxes foncières et plus-values

L’acquisition immobilière au Maroc emporte plusieurs coûts fiscaux et parafiscaux à anticiper, auxquels s’ajoutent les impôts récurrents de détention et l’imposition des plus-values à la cession.

Le droit d’enregistrement est dû sur les actes de vente et, en pratique, supporté par l’acquéreur. Son taux usuel pour les ventes d’immeubles bâtis et terrains à usage urbain est de l’ordre de quelques pourcents du prix de cession, avec des aménagements pour certaines catégories (par exemple, logements sociaux) et des tarifs spécifiques pour d’autres opérations (constitution d’hypothèque, apports, échanges). Il convient de se référer au barème en vigueur au moment de la mutation, les taux pouvant être modifiés par les lois de finances.

Les frais de conservation foncière sont perçus lors de la publication de l’acte et de l’inscription au titre foncier. Ils comprennent des émoluments proportionnels et des frais fixes liés aux formalités, à la délivrance de copies et aux éventuelles opérations cadastrales. À ces coûts s’ajoutent les honoraires du notaire, réglementés par un barème, et des débours usuels.

Au titre de la détention, la taxe d’habitation et la taxe de services communaux s’appliquent aux propriétés bâties selon l’usage et la valeur locative, avec des exonérations ou atténuations pour la résidence principale sous conditions. Les terrains urbains non bâtis sont soumis à une taxe spécifique destinée à encourager la mise en valeur. Lorsque le bien est donné en location, les revenus fonciers sont imposables à l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques, après application d’un abattement forfaitaire, ou à l’impôt sur les sociétés pour les personnes morales. Les conventions fiscales internationales peuvent influer sur l’imposition des revenus et doivent être consultées en cas de non-résidence.

À la cession, l’impôt sur la plus-value immobilière est en principe exigible pour les personnes physiques sur la base du gain net, avec un taux proportionnel et un minimum de perception calculé sur le prix de vente. L’exonération de la résidence principale est possible sous conditions de durée d’occupation et de délai de revente. Les dépenses d’acquisition et d’amélioration dûment justifiées peuvent majorer le prix de revient. Les personnes morales déterminent le résultat selon les règles de l’impôt sur les sociétés. La preuve du financement en devises et le respect des procédures de l’Office des Changes permettront le transfert du produit net de cession à l’étranger.

Une planification fiscale préalable, combinée à un choix approprié de véhicule (acquisition en direct, via une société marocaine, ou via une structure étrangère sous réserve des règles anti-abus et des droits d’enregistrement sur cessions de parts), optimise le coût total et la flexibilité de sortie.

Financement et sûretés

Les acquéreurs étrangers peuvent financer l’opération par fonds propres en devises, par recours au crédit local en dirhams, ou par une combinaison des deux. Les banques marocaines proposent des prêts hypothécaires aux non-résidents sous réserve d’analyse de risque, de conformité change et de garanties. Le contrat de prêt est souvent reçu en la forme authentique ou assorti d’une hypothèque conventionnelle publiée au titre foncier.

L’inscription hypothécaire à la conservation foncière confère au prêteur un droit réel opposable et prioritaire selon son rang d’inscription. En complément, des sûretés personnelles (cautions) ou réelles mobilières peuvent être exigées. La libération des fonds intervient classiquement par l’entremise du notaire, au vu des pièces et conditions prévues, garantissant l’affectation des fonds à la levée des charges et au paiement du prix.

La réglementation des changes encadre les prêts en devises et la garantie de transfert des sommes empruntées et remboursées. Une documentation rigoureuse des flux et des autorisations est essentielle pour conserver la faculté de rapatriement des revenus immobiliers et du produit de revente.

Pièges courants et points de vigilance

Plusieurs écueils récurrents justifient une vigilance accrue et un accompagnement spécialisé.

La sous-estimation du rôle de la publicité foncière est un premier risque. L’absence d’inscription, la confiance dans des titres non publiés, ou la négligence dans la vérification des charges peuvent conduire à des surprises telles qu’hypothèques non radiées, servitudes gênantes, ou oppositions judiciaires. L’acte authentique et la publication rapide à l’ANCFCC sont des garde-fous essentiels.

Les acquisitions de terrains agricoles ou non encore convertis exposent à des blocages administratifs et à l’impossibilité de publier la mutation. Tout projet sur foncier à vocation agricole doit être conditionné à la mise en non-agricole préalablement à la vente, ou convenablement encadré par des conditions suspensives robustes et réalistes en termes de délais.

Les opérations en l’état futur d’achèvement exigent de connaître les spécificités du régime marocain. Les garanties d’achèvement et les modalités d’échelonnement des paiements ne sont pas identiques à celles en vigueur dans d’autres pays. La revue du programme, des autorisations, des sûretés éventuelles, des comptes affectés et des obligations du promoteur est déterminante pour sécuriser l’investissement.

Les biens non immatriculés, les statuts particuliers (habous, guich, soulaliyates) et les indivisions complexes présentent des incertitudes juridiques et des délais accrus. Une due diligence renforcée, l’exigence d’une immatriculation préalable ou des garanties contractuelles adaptées s’imposent.

La conformité change et la traçabilité des fonds sont parfois négligées. Sans apport en devises correctement documenté et sans les attestations idoines, le rapatriement des loyers ou du produit de cession peut être compromis. Il convient d’organiser les flux via des circuits bancaires conformes, d’utiliser le séquestre notarial et de conserver l’ensemble des justificatifs.

Les obligations fiscales locales peuvent être méconnues. La mise à jour des taxes d’habitation, de services communaux, des taxes sur terrains non bâtis, ainsi que la correcte déclaration des revenus locatifs permettent d’éviter pénalités et contentieux. À la sortie, l’anticipation de l’impôt sur la plus-value évite les blocages de publication ou de transfert.

Recommandations pratiques pour un acquéreur étranger

Un investisseur averti gagnera à structurer son opération avec méthode et prudence.

Un conseil local spécialisé, notarial et juridique, constitue un point d’appui dès l’intention d’achat. La rédaction d’une promesse équilibrée, la définition de conditions suspensives adaptées et de délais réalistes sécurisent l’avant-contrat. Le recours au séquestre notarial pour le dépôt et au paiement via le notaire limite le risque de défaillance.

Une due diligence documentaire et in situ doit être menée systématiquement. L’extrait actualisé du titre foncier, le plan cadastral, les pièces urbanistiques et techniques, l’audit locatif, ainsi que, le cas échéant, les procès-verbaux d’assemblées de copropriété, éclairent la décision et nourrissent les demandes de garanties ou d’ajustements de prix.

Pour les terrains, la compatibilité urbanistique et la faisabilité du projet doivent être vérifiées en amont auprès des autorités compétentes. En présence d’un terrain agricole, l’acquéreur doit intégrer la procédure de mise en non-agricole, son aléa et son calendrier, ou renoncer à l’acquisition tant que la conversion n’est pas acquise.

La structuration financière et change doit être anticipée. Un canal bancaire conforme, l’obtention des attestations de l’Office des Changes et la conservation des pièces garantissent, à terme, la libre transférabilité des revenus et du produit de cession. En cas de financement bancaire local, l’articulation entre la levée des charges, l’inscription hypothécaire et le déblocage des fonds doit être précisément calée.

La fiscalité doit être modélisée sur l’horizon de détention. Les coûts d’entrée (enregistrement, conservation, honoraires), les impôts récurrents (taxes locales, revenus fonciers) et l’impôt de sortie (plus-value) doivent être chiffrés selon le profil de l’investisseur et l’usage du bien. L’existence d’une convention fiscale avec l’État de résidence et les règles anti-abus applicables en cas d’interposition de sociétés doivent être pris en compte.

Enfin, la temporalité et la documentation sont clés. Les originaux et copies certifiées des actes, les accusés de présentation à la conservation, les attestations fiscales, les quittances et les preuves de virement doivent être archivés avec rigueur. Une bonne gouvernance documentaire facilite tant l’exploitation du bien que sa revente.

Conclusion

Le cadre marocain offre aux étrangers de réelles opportunités d’acquisition immobilière, adossées à un système de publicité foncière robuste. Cette attractivité s’accompagne toutefois de spécificités notables, en particulier pour les terrains à vocation agricole, les opérations en VEFA, les biens non immatriculés et la conformité change. En combinant un accompagnement local expérimenté, une due diligence complète, une structuration financière et fiscale adaptée, et une exécution soignée des formalités auprès de l’ANCFCC, l’investisseur étranger peut sécuriser son opération et optimiser la détention comme la sortie de son investissement au Maroc.

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